Desde el año 2016, la venta de inmuebles nuevos o usados realizada por un vendedor habitual (inmobiliarias o constructoras) quedó gravada con IVA.
La buena noticia es que el Artículo 27 bis de la Ley del IVA (LIVS) permite a los inversionistas recuperar el remanente de crédito fiscal generado en la compra de un inmueble.
En palabras simples: puedes solicitar la devolución del IVA pagado en la adquisición de tu propiedad.
¿Quiénes pueden acceder a este beneficio?
Para solicitar la devolución del IVA es necesario:
- Tener iniciación de actividades en Primera Categoría.
- Estar afecto a IVA al momento de recibir la factura de compraventa.
En el caso de personas naturales, la figura más común es la de empresario individual, lo que permite realizar actividades mercantiles y arrendar inmuebles amoblados afectos a IVA.
¿Y qué pasa con los arriendos?
Cuando arriendas un inmueble amoblado, la ley indica que debes emitir facturas afectas a IVA.
Sin embargo, el Artículo 17 de la LIVS establece una fórmula especial que suaviza este impacto.
Ejemplo práctico:
- Avalúo fiscal: $90.000.000
- 11% anual avalúo: $9.900.000 (equivalente a $825.000 mensual)
- Renta mensual de arriendo: $900.000
- Deducción mensual de renta: 900.000 – 825.000 = 75.000
- IVA mensualizado: 19% de 75.000 = 11.975
Es decir, el IVA que se paga por arriendo es significativamente menor al que se pagaría por el valor del arriendo mensual.
Pasos claves para solicitar la devolución del IVA
- Orden cronológico de los actos:
- Justificar ahorros e ingresos.
- Iniciar actividades en Primera Categoría antes de la firma de la escritura de compraventa.
- Firmar escritura de compraventa y recibir factura en casos que aplique una nota de crédito (construcción afecta y terreno exento).
- Amoblar el departamento con facturas a tu RUT.
- Firmar contrato de arriendo amoblado afecto a IVA.
- Emitir facturas de arriendo con la rebaja del 11% del avalúo fiscal.
- Compra del inmueble:
- No debe ser uno de tus dos primeros DFL2 (aplica desde la tercera propiedad).
- Debe estar inscrito a tu nombre, no en comunidad de bienes.
- La factura debe emitirse después del inicio de actividades.
- El terreno debe facturarse por separado y exento de IVA.
- No puedes habitar personalmente el inmueble: debe destinarse a arriendo.
- Muebles y amoblado:
- Todo debe comprarse con factura a tu RUT.
- El amoblado debe ser suficiente para pernoctación y alimentación (según resolución SII).
- Se recomienda comprar en tiendas establecidas.
- Fotografiar el inmueble amoblado antes de arrendar.
- Situación tributaria del cliente:
- Estar al día en declaraciones de impuestos.
- No tener juicios o anotaciones vigentes en el SII.
- Contrato y arrendamiento:
- Debe señalar expresamente que es amoblado y afecto a IVA.
- El arrendamiento debe ser real, con pagos bancarios verificables.
- No se puede arrendar a familiares o personas relacionadas.
Un dato importante
Actualmente, este beneficio aplica para personas naturales que compran su tercera vivienda DFL2 en adelante.
En el caso de empresas, el beneficio aplica desde el primer inmueble, por ejemplo, al adquirir una oficina nueva para arrendarla amoblada.
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